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Règles générales concernant les coûts et les taxes de l’immobilier en espagne

Dans cette partie nous vous informons sur les règles générales concernant les coûts et les taxes de l’immobilier en Espagne. Votre avocat ou un conseiller financier vous expliquera tout cela plus en détail, basé sur votre propriété. Il y a 3 types de frais;

  • Coûts d’achat
  • Coûts annuels
  • Coûts de vente

Coûts d’achat

Les prix de vente de l’immobilier en Espagne sont presque toujours excl. frais et taxes. Le prix de vente inclus toujours les frais de l’agence immobilière (commission).

Règles générales pour les coûts d’achat:

Nouvelle construction (premier propriétaire)

TVA (=IVA) – À partir du 1er janvier 2013 le taux pour l’achat d’une nouvelle construction en Espagne est augmenté jusqu’à 10% (+ 1,5 % droit de timbre).
TVA pour l’achat d’un terrain est de 21% (+ 1,5 % droit de timbre).

Immobilier en Espagne existant

Pour l’immobilier en Espagne existant on parle d’un impôt sur la transmission (ITP – transfer tax), et pas de TVA

Valeur jusqu’à 400.0000 euro — 8% —
Valeur entre 400.000,01 et 700.000 euro — 9% —
Valeur entre 700.000,01 euro et plus — 10% —

  • Exemple: propriété – achat 600.000 euro:
    Pour les premiers 400.000 euro (8%) — 32.000 euro —
    Pour les 200.000 euro supplémentaires (9%) — 18.000 euro —
    Totale: — 50.000 euro —

Frais de notaire

Les frais de notaire sont variables, mais ces frais sont enregistrés dans un barème officiel. Si par exemple, il y a une hypothèque sur la propriété, un acte supplémentaire et nécessaire ce qui cause des coûts supplémentaires.

Frais de registration

Ceci sont des frais pour registrer la propriété dans le Registro de la Propiedad (registre des propriétés) .
Ces frais sont environ aussi élevés que les frais de notaire et les deux montants ensemble forment autour de 1% sur le montant de votre achat.

Frais d’avocat

Habituellement environ 1 à 1,5% du prix d’achat. Votre avocat vous expliquera clairement toutes les procédures et coûts et comment ils sont calculés.

Coûts annuels

Au moment du transfert définitif, vous allez recevoir des copies de tous les reçus d’impôts d’application sur la propriété. Voici quelques exemples:

L’impôt annuel communal pour les propriétés immobilières (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Dans le cas d’une construction existante, l’ancien propriétaire doit présenter les reçus de paiement des années précédentes à l’avocat.
Le taux de base pour IBI est un pourcentage de la valeur cadastrale des biens immobiliers (0,3 à 0,9 %).

Ce taux peut être adapté chaque année par les communes différentes.
Pour un appartement de 2 chambres et 2 salle de bains à Estepona les frais annuels sont entre 400 et 500 euros.

Impôt local par commune basé sur la valeur cadastrale (valor catastral)

La valeur officielle qui peut être taxée et qui sert comme base de calculation des impôts, est répertoriée comme ‘valor catastral’ (ceci est également mentionné sur les dépôts annuels de IBI).

Tout droits de nettoyage (basura) et droits d’égout sont inclus dans ce montant, mais sont facturés séparément.
Il s’agit d’un impôt annuel. Pour un appartement de 2 chambres et 2 salles de bains á Estepona le frais annuel est de environ 160 euros.

Impôt sur location/usage

Calculation indicative du revenu probable: Prix d’achat/2 * 1,1% (à valider par votre avocat).

Exemple: Appartement de €300.000

Revenu probable: €300.000/2 * 1,1%= €1.650

Selon l’utilisation de la propriété, ce calcul se fait des manières suivantes:

  • Affirmant que l’utilisation est complètement privée, en Espagne, un impôt de 19% est chargé (pour des européens non-residents en Espagne) calculé sur le revenu cadastral (dans l’exemple ci-dessus €313,50).
  • Si la propriété est 100% en location, en Espagne, un impôt de 19% est chargé (pour des européens non-residents en Espagne) calculé sur la valeur effective de location.

Frais d’électricité et d’eau

L’approvisionnement d’électricité est géré par l’entreprise locale “Endesa”. Toutes les maisons ont un mètre et les compteurs sont mesurés tous les mois ou tous les 2 mois. Votre avocat veillera à ce que les paiements soient réalisés par virement bancaire.

Pour les frais d’eau, c’est environ le même processus. Les frais d’eau ne sont pas très hauts en Espagne et dans la plupart des complexes ces frais sont déjà inclus dans les frais de service.

Frais de service

Si vous achetez une maison ou un appartement dans une communauté fermé, vous devez payer des frais de service par mois ou par trimestre (community fees). Ces frais couvrent, entre autres, l’entretien des bâtiments, le nettoyage, la sécurité, l’entretien de jardins, piscines et autres installations. Le prix dépend selon les installations disponibles.

Impôt sur le capital

L’impôt sur le capital à été réintroduit dans les années 2011 et 2012 pour les personnes ayant une capacité de plus de 700.000 EUR. Il s’agit d’une taxation progressive basée sur la valeur du capital. Le taux se trouve entre 0,24 % et 3,03 % (en Andalousie).

Coûts de vente

Le processus de vente d’une propriété est, d’une manière similaire au processus d’achat.

En consultation avec un agent immobilier fiable, vous devez tout d’abord déterminer un prix de vente.
Le prix de vente inclus toujours les frais de l’agence immobilière (commission).

Puis, dans le cas de vente, les frais et taxes suivants seront déduits (du montant net que le vendeur reçoit) :

Retenue d’impôt (retention) – 3%

Si le vendeur est un non-résident de l’Espagne, il devra payer 3% du prix de vente déclaré à l’administration fiscale, sur la base de toutes les taxes qui sont dues. Cette déduction sera calculée avec le total d’impôts sur le capital à payer. Si ce dernier est inférieur à la retenue d’impôt (rétention), alors vous pouvez utiliser un formulaire spécial (210) pour récupérer la différence. Votre conseiller ou avocat vous aidera dans cette démarche.

Impôt sur les bénéfices (Capital gains tax) – Tarif standard 19% (pour des européens non-residents en Espagne).

Avant la cotisation d’impôt, différents frais peuvent être déduits, comme par exemple IVA/ITP, frais de notaire, coûts d’amélioration/extension de la propriété et frais de vente.

Impôt plusvalia

Ceci est un impôt sur l’augmentation de valeur du terrain sur lequel la propriété est construite. La commune calcule cette plusvalia au propriétaire (vendeur) et cela peut varier selon la commune et l’emplacement. Le prix de marché ou le prix de vente de la propriété n’a aucun effet sur l’impôt plusvalia. Normalement, le vendeur paye cette taxe. En consultation avec l’avocat, de bons accords doivent être incorporés dans le contrat de vente.

Frais d’avocat

Normalement environ 1% du prix de vente.

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