Geschatte leestijd: 11 minuten
Investeren in vastgoed aan de Costa del Sol, gezien de huidige prijsstijging van vastgoed, kan een uitdaging zijn. Echter, niets is onmogelijk! In dit artikelen reiken wij de handvatten aan om tijdens iedere van de 4 fasen van de conjunctuurcyclus een waardevolle investering te kunnen realiseren in Zuid-Spanje.
In 2021 stegen de huizenprijzen in heel Spanje en beleefde het land zijn drukste jaar voor vastgoed sinds 2008. Andalusië vormde hierop geen uitzondering en de markt kende een hoge mate van activiteit. Zo steeg de verkoop met 43,1% in combinatie met een prijsstijging van 8,1%. En analisten voorspellen soortgelijke trends voor 2022.
De Buy-to-let investering is een steeds populairdere optie voor Spaans onroerend goed omdat het wordt gezien als een toevluchtsoord voor kapitaal, met name in gebieden zoals Madrid, Barcelona en Malaga. Aangezien de huurrendementen echter niet exponentieel stijgen met de huizenprijzen, vormt de huidige situatie een dilemma voor beleggers die willen kopen en verhuren. Met dit in gedachten kijken we naar investeren in Andalusië wanneer de vastgoedwaarden blijven stijgen.
Op zoek naar gedetailleerde lokale informatie over de westelijke Costa del Sol? Bekijk onze Costa del Sol gebied-gidsen die elk kerngebied behandelen.
Kerngebieden Costa del Sol
U wil graag van de Costa del sol uw tweede thuis maken, zodat u telkens kan genieten van het warme klimaat, de prachtige stranden en de leuke steden die er te vinden zijn. Maar waar aan de Costa del sol zou u zich nu echt thuisvoelen? Welke gebieden sluiten het beste aan aan uw wensen?
Of we het nu hebben over de goede restaurants en golfbanen of over natuur en cultuur, de Costa del sol heeft het allemaal! Echter, is het door de grote verscheidenheid tussen de regio’s niet altijd duidelijk waar nu juist te investeren. Daarom zetten wij voor u alle gebieden aan de Costa del sol op een rij. Lees hier verder en vind uw perfecte thuis!
De 20 kerngebieden van de Costa del Sol
- Gibraltar
- Sotogrande
- La Alcaidesa
- Manilva
- Casares
- Estepona
- Cancelada
- Benahavís
- San Pedro de Alcántara
- Nueva Andalucía
- Puerto Banús
- Marbella
- Ojén
- Calahonda
- Cabopino
- La Cala de Mijas
- Fuengirola
- Mijas
- Benalmádena
- Málaga
Investeren in vastgoed: Eerst de feiten
Voordat u een buy-to-let investering doet, is het verstandig om uw huiswerk te doen om een waardevol inzicht in de markt te krijgen.
Huuropbrengsten in Andalusië
Volgens onderzoek van pisos.com en Euroval, leverde rendement op de investering (ROI) in Andalusië een bruto van 6,12% in 2021. Dit cijfer ligt iets onder het nationale gemiddelde van 6,38%.
De medianen verbergen grote verschillen, zoals u zou verwachten, en in Andalusië heeft onroerend goed in Huelva het hoogste rendement opgeleverd (7,66%) en in Cádiz het laagste (4,63%). De rendementen hangen ook af van het type onroerend goed. In de meeste gebieden ‘presteren’ nieuwe, moderne woningen beter dan oudere op de verhuurmarkt.
Verhuur hotspots in Andalusië
Euroval stelt vast dat 19,5% van alle huurwoningen in Spanje zich in Andalusië bevindt, bijna een vijfde van het totaal. Hiervan neemt de provincie Malaga het leeuwendeel voor haar rekening met 8,3%. Sevilla ligt op de tweede plaats, maar met een veel lager percentage (3,7%).
De conclusie? Lokale focus is essentieel bij het anticiperen op rendementen.
Hoogste huurprijzen in Spanje
Uit een recent onderzoek van Idealista blijkt dat Andalusië de top drie inneemt van de duurste huurwoningen in Spanje. Het trio ligt allemaal aan de Costa del Sol en wordt aangevoerd door Benahavis (de gemiddelde huurprijs was € 2.709 per maand), gevolgd door Marbella (€ 2.130 per maand) en Sotogrande (€ 2.119 per maand).
De Costa del Sol had ook twee andere locaties in de top tien. Estepona stond op de negende plaats met een gemiddelde maandhuur van €1.465 en Alhaurín de la Torre nam de tiende plaats in met een gemiddelde van €1.347.
De conclusie? Huurstijgingen weerspiegelen de vastgoedprijzen aangezien Benahavis ook de duurste plaats in Spanje was om vastgoed te kopen terwijl Marbella, Sotogrande en Estepona respectievelijk de 4e, 5e en 14e plaats innamen.
Tijd voor de wiskunde
Analisten zijn het over het algemeen eens dat investeren het moeilijkst is tijdens het opwaartse deel van de vastgoedcyclus, d.w.z. wanneer de prijzen stijgen. Hoewel het misschien tegenstrijdig lijkt, is dit omdat u niet noodzakelijk een hogere huurprijs kunt vragen voor een woning alleen omdat u meer hebt betaald om het te kopen.
De reden hiervoor is dat uw toekomstige huurders zich alleen een huur kunnen veroorloven die overeenkomt met hun inkomen en dat hun salaris de huizenprijzen niet kan bijhouden. In Andalusië bijvoorbeeld blijkt uit de laatste beschikbare gegevens dat het gemiddelde inkomen in 2020 ongeveer € 1.837 per maand bedroeg, een stijging van 3,6% ten opzichte van 2019, een percentage dat ver onder de stijging van de huizenprijzen (8,1%) ligt.
Het ligt dus voor de hand om voor een solide verhuur (lees ROI!) de buitenlandse verhuurmarkt (vakantieverhuur) het meest voor de hand ligt.
Dus, na te hebben vastgesteld dat lokale focus essentieel is bij het onderzoeken van een huurmarkt en dat een duurdere woning niet noodzakelijkerwijs uw rendement zal verhogen, waar moet u dan naar zoeken op de vastgoedmarkt?
Bepaal de lokale huurprijzen
Zoals bij alle investeringen, ligt de sleutel tot een succesvol rendement van buy-to-let in het onderzoeken van de lokale huurmarkt. Kijk op online portals en bekijk het bereik van de maandelijkse tarieven. Er zal waarschijnlijk een grote variatie zijn, misschien met honderden euro’s verschil. U zult echter een gemiddelde vinden.
Zo bedroegen de gemiddelde vraaghuren in februari in Sotogrande 9 euro per vierkante meter per maand. Op de specifieke locatie van Sotogrande Marina steeg dit gemiddelde echter tot €9,80. Als gevolg hiervan kostten de meeste woningen met 2 slaapkamers op de markt € 1.300 per maand (lange-termijn verhuur), hoewel de hoogste huurprijzen meer dan € 6.000 bedroegen en zelfs tot € 10.000 opliepen.
Als u eenmaal een ruw marktgemiddelde hebt, maak daar dan uw streefhuur van en houd u daaraan. Deze strategie zal ervoor zorgen dat uw risiconiveaus laag blijven, zelfs wanneer de huizenprijzen stijgen.
Vind uw woning
Zodra u uw beoogde huurbereik kent, moet u de prijs van de woning berekenen die u deze ROI zal geven in het door u gekozen gebied. Dan, wanneer u uw budget heeft, kunt u uw zoektocht beginnen.
Laat u niet verleiden door een onroerend goed dat aanzienlijk meer kost dan uw budget, omdat uw rendement waarschijnlijk laag zal zijn. En laat u niet in de luren leggen door een verkoper die u vertelt dat het gemakkelijk is om huurders te vinden die boven het plaatselijke gemiddelde willen betalen.
Off-plan of kijk voor een opknapbeurt
Sinds we al hebben vastgesteld dat moderne, nieuwbouwhuizen het best in de markt liggen voor internationale verhuur, kan uw zoektocht starten bij nieuwbouwprojecten aan de Costa del Sol.
Zoek vervolgens uit (of laat u juist informeren!) welke projecten momenteel zich in de pre-launch fase bevinden. Of deze strategie voor u is? Wij raden uw aan om onderstaand artikel te lezen. Hier leggen wij alles uit over de voordelen en gevaren van off-plan vastgoed kopen in Spanje. Ook geven we u een 5-tips om de risico’s van off-plan kopen in Zuid-Spanje te beperken.
Als u de maag hebt voor renovatie of een betrouwbare projectmanager kent die het werk voor u kan overzien, is het de moeite waard te kijken naar panden die een grote opknapbeurt nodig hebben. Als u aan de onderkant van de markt koopt en het pand opwaardeert tot het voldoet aan de normen die aan de bovenkant van de huurklasse worden gevraagd, zal uw ROI het hoogste van allemaal zijn.
EXTRA: Berekenen van vastgoed investeringen aan de Costa del Sol
Volgens Bankinter kunnen we met een formule bij benadering berekenen wat de prijs van een woning zou moeten zijn. Om te weten te komen hoeveel uw appartement (of het huis dat u wilt kopen/huren) waard is en om ‘koopjes’ of goede investeringen op de markt te spotten, moeten we deze formule gebruiken:
De formule: PER – Price to earning ratio (Prijs/opbrengst verhouding)
Verkoopprijzen en huurprijzen hebben altijd relaties die variëren in de tijd, maar die kunnen worden berekend:
a) Bruto huuropbrengst
Dit is het percentage dat wordt verkregen door de jaarlijkse inkomsten uit een verhuurd goed te delen door de verkoopprijs.
Zo zal bijvoorbeeld een eigendom dat voor 12.000 euro per jaar (1.000 euro/maand) wordt verhuurd en 240.000 euro waard is, een bruto rendement van 5% opleveren volgens deze formule:
(12.000/240.000) x 100 = 5%
Opgemerkt moet worden dat we spreken over brutorendement en niet over nettorendement, omdat dit de ratio is die volgens de Bank van Spanje voor deze berekening wordt gebruikt. Als iemand het nettorendement wil berekenen, moet hij/zij de uitgaven van de inkomsten aftrekken.
b) De PER
Als we de omgekeerde bewerking uitvoeren, d.w.z. de verkoopprijs delen door de huurprijs, krijgen we wat gewoonlijk de PER (Price Earnings Ratio) wordt genoemd. Dit cijfer komt overeen met het aantal keren dat de huurprijs in de verkoopprijs is vervat of met het aantal jaren dat nodig zou zijn om het goed te betalen indien het tegen de huidige prijs zou worden verhuurd. Het is een universeel aanvaarde ratio voor de waardering van activa zoals bedrijven, huizen, aandelen enz.
De PER van het vorige huis zou 20 keer zijn en de berekening zou zijn:
(240.000 / 12.000) = 20 keer
Gerelateerde berichten van ons Costa del Sol vastgoedblog
Tabel van gelijkwaardigheid tussen huur en verkoopprijs
Op basis van de bovenstaande gegevens kunnen wij, aangezien wij beschikken over de twee van de drie bovenstaande cijfers (verkoopprijs, huurprijs of PER), de derde berekenen. Aangezien wij beschikken over de brutohuuropbrengstgegevens voor geheel Spanje die door de Bank van Spanje (BdE) elk kwartaal worden bijgewerkt, behoeven wij slechts te beschikken over betrouwbare huur- of verkoopgegevens om een benadering van de andere variabele te kunnen berekenen.
Zo bedraagt volgens het laatste verslag van de Bank van Spanje (BdE) de bruto rentabiliteit van het verhuren van een onroerend goed in Spanje ongeveer 4 – 5%. Dit komt overeen met te zeggen dat de PER 27 jaar of 325 maanden bedraagt.
Kortom, als we zeker zijn van een eigendom dat identiek is aan of sterk lijkt op het eigendom waarin we geïnteresseerd zijn en we weten dat het voor een bepaalde prijs wordt verhuurd, moeten we de maandelijkse huurprijs vermenigvuldigen met 325 maanden om een passende verkoopprijs bij benadering te verkrijgen.
Als het bijvoorbeeld voor 1.500 euro per maand wordt gehuurd en we vermenigvuldigen deze maandelijkse huurprijs met 325 maanden, dan weten we dat de verkoopprijs onder de huidige omstandigheden ongeveer 487.500 euro moet zijn.
Op dezelfde manier, als we een woning hebben die verkocht is voor 270.000 euro, zou het voldoende zijn om te delen door 325 om te weten dat de huurprijs ongeveer 830 euro per maand zou moeten zijn.
Kortom, hoe lager de PER van een eigendom in vergelijking met het Spaanse gemiddelde (25 keer), hoe handiger het zou zijn om het te kopen, terwijl hoe hoger het is, hoe beter het is om het te huren.
Wellicht vindt u dit ook interessant om te lezen:
Aanpassingen en uitzonderingen
De bovenstaande methode dient als benadering van de verkoop- en huurprijzen, maar het is nuttig om ze later bij te stellen omdat niet alle markten en niet alle eigendommen dezelfde zijn. Als algemene vuistregel geldt dat de PER kan variëren naargelang:
1) Locatie
Provincies met meer vraag hebben de neiging een hogere PER te hebben dan die met minder vraag. Zo verschilt het dat in Spanje de PER van San Sebastian 24 jaar is, terwijl die van Santa Cruz de Tenerife 13 jaar is, volgens gegevens van idealista.com. Gebieden als Marbella, Benahavis en Estepona hebben ook gemiddeld een gunstige PER.
2) Nogmaals, Locatie
Binnen dezelfde stad of gemeente verschilt het PER ook. Zo hebben bijvoorbeeld gebieden met een grotere vraag en die als meer geconsolideerd worden beschouwd, de neiging een hogere PER te hebben.
In die zin bedraagt de verkoopprijs per m2 aan het einde van het derde kwartaal van 2018 in de wijk Chamberí (Madrid) 5.243 euro, terwijl de huurprijs 18,2 euro m2/maand (218,4 euro m2/jaar) bedraagt, volgens gegevens van idealista.com. De aankoopprijs delen door de jaarlijkse huur geeft een PER van 24 keer. Voor Villa de Vallecas, met een koopprijs van 2.341 euro/m2 en een huurprijs van 11,0 euro m2/maand (132 euro m2/jaar), daalt de PER tot 18.
3) De beste huizen hebben over het algemeen een hogere PER.
In overeenstemming met het bovenstaande wordt voor de beste huizen of huizen in de beste staat gewoonlijk een hogere prijs betaald voor de zekerheid om erin te investeren. Woningen die als slechter worden beschouwd, hebben meestal een lagere PER.
GRATIS: 2022 Investerings-gids Costa del Sol
21-pagina’s met waardevolle informatie…gratis! In dit E-book onthullen we alle noodzakelijke kennis om een (nieuwbouw) investering tot een success te maken. + HANDIGE CHECKLIST!
- Checklist: De ideale nieuwbouw investering in Zuid-Spanje
- 9 kritische punten die uw investering in gevaar kunnen brengen
- Lijst: Praktische zaken voor vakantieverhuur in Andalusië
- Aanbevelingen: de beste investeringen in 2022 (Q3/Q4)
- Een voorbeeld-berekening van huuropbrengst (3 slaapkamer appartement)
- Download ons gratis E-boek.
- Zeg vaarwel tegen onzekerheden! Alle benodigde kennis voor een solide investering.
Download deze gratis gids hier direct! Vul uw gegevens in en ontvang direct de PDF.
Bedankt voor het lezen van ‘Onroerend goed Costa del Sol een goede investering? Zo berekent u het!’
