Als u als buitenlander een huis in Spanje wilt kopen, moet u eerst een aantal bureaucratische formaliteiten afhandelen voordat u een woning kunt kopen.
De Spaanse onroerend goed markt heeft vele eigenaardigheden, en het loont om uw onderzoek te doen voordat u een huis koopt in Spanje. Weten wat u kunt verwachten bij het kopen van onroerend goed in Spanje kan helpen om eventuele valkuilen van het opzetten van uw leven in het buitenland te voorkomen. Factoren om bewust van te zijn bij het kopen van Spaans onroerend goed zijn onder andere oplichting, hoge vermogenswinstbelasting, en schommelingen in de Spaanse vastgoedmarkt.
De te volgen stappen bij het kopen van een huis zijn niet altijd even intuïtief. Bovendien is het noodzakelijk om duidelijk te hebben welke belastingen en uitgaven we zullen moeten betalen om het huis te verwerven.
Of u nu op zoek bent naar een woning in een kustgebied, bijvoorbeeld de Costa del Sol, of in een grote stad als Madrid of Barcelona, deze gids is voor u.
Zijn er vereisten om een huis te kopen in Spanje?
Het enige wat u nodig heeft bij het kopen van een woning in Spanje als buitenlander (in juridische termen) is een NIE (Número de Identificación del extranjero). Dit nummer, dat uniek is voor elk individu, is essentieel voor het uitvoeren van elke transactie in Spanje. Aangezien het moet worden vermeld op alle documenten die u ondertekent of die in Spanje worden afgegeven, moet u het hebben voordat u de akte ondertekent. Het verkrijgen van de NIE is niet ingewikkeld, maar neemt wel veel tijd in beslag; vraag uw makelaar om het verkrijgen van de NIE voor u te vergemakkelijken om het proces zo veel mogelijk te versnellen.
Bovendien, hoewel het niet verplicht is, zal het hebben van een bankrekening in Spanje alle formaliteiten vergemakkelijken, aangezien het betalingen sneller zal maken en u waarschijnlijk wat commissies zal besparen.
Tot slot, vergeet niet dat zodra u eigenaar bent van een onroerend goed in Spanje, u een fiscaal vertegenwoordiger moet aanstellen als u niet in Spanje woont.
Hoe koop ik een huis in Spanje? Stap voor stap uitgelegd
Hoewel elk koopproces aanzienlijk verschilt, zouden in het algemeen de fasen die in elke vastgoedoperatie voorkomen, bestaan uit het volgende:
BELASTING- EN BUDGETPLANNING
De kosten voor het verwerven van een huis worden voornamelijk betaald door de koper, en variëren van regio tot regio. Belastingen en andere betaald door de koper omvatten:
- Onroerend goed overdrachtsbelasting 6-10% (bestaande woningen) / BTW (of IVA) tegen 10% (nieuwe woningen);
- Notariskosten, belasting op eigendomstitels en kadastrale registratiekosten 1-2,5%;
- Juridische kosten 1-2% (inclusief BTW).
VERKRIJG UW NIE
Neem contact op met de Spaanse overheid om uw fiscaal identificatienummer te krijgen. U heeft geen bankrekening nodig om een huis te kopen, maar wij adviseren u om er een te krijgen voordat u het huis koopt. Hier kunt u kijken naar de beste bankrekeningen in Spanje.
Meer weten over Spaans vastgoed? Bekijk deze artikelen:
ZOEKEN NAAR ONROEREND GOED IN SPANJE
Onze advocaten kunnen u helpen bij het vinden van onroerend goed in Spanje. Als je zelfverzekerd genoeg bent, kun je ook zelf op zoek gaan naar een woning, door gebruik te maken van portals zoals Idealista.com, fotocasa… etc. Wanneer u op zoek bent naar een woning, moet u er zeker van zijn dat de advertenties die u ziet geen oplichterij zijn. Dit is waar u naar moet kijken als u op zoek bent naar een huis in Spanje:
- De kwalificaties van de betrokken advocaten of makelaars
- Er is voldoende bouwvergunning, volgens het kadaster (Registro de la Propriedad).
- Er zijn geen uitstaande verplichtingen op het onroerend goed
- Dat de structuur van het onroerend goed gezond is (een landmeter of een architect kan dit doen).
RESERVERINGSOVEREENKOMST EN INTENTIEVERKLARING
Wanneer een koper een vergoeding betaalt en zich het recht voorbehoudt om een onroerend goed in Spanje voor een bepaalde tijd te verwerven (de reservatietermijn), wordt dit een reserveringsovereenkomst genoemd. Tijdens de reserveringsperiode verklaart de bouwer of ontwikkelaar dat het onroerend goed niet aan een andere partij zal worden verkocht.
Daarnaast kan een intentieverklaring door een partij worden voorgelegd aan een andere partij en vervolgens worden onderhandeld vóór uitvoering (of ondertekening).
BETALING VAN DE OVERDRACHTSBELASTING OF BTW
Betaal de toepasselijke belastingen en werk het Kadaster bij met de nieuwe informatie.
IS HET KOPEN VAN EEN HUIS ALS INVESTERING IN SPANJE EEN GOED IDEE?
De Spaanse vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren veel gevarieerd, maar is in een herstelfase sinds de verschrikkelijke daling van 30% tussen 2008 en 2014. Spaans onroerend goed kopen is op dit moment een uitstekende investering.
Kosten bij het kopen van een huis in Spanje
Als u wilt weten wat de gemiddelde prijs per vierkante meter is in de belangrijkste steden, kunt u de volgende tabel raadplegen:
Plaats Prijs onroerend goed per vierkante meter:
- Malaga – €2091
- Santa Cruz de Tenerife – €1527
- Santander – €1868
- Bilbao – €3073
- Barcelona – €4009
- Madrid – €3682
- Valencia – €1824
- Palma de Mallorca – €2897
- Murcia – €1069
- Toledo – €1355
- Badajoz – €1221
MOGEN BUITENLANDERS ONROEREND GOED KOPEN IN SPANJE?
Natuurlijk! Er zijn geen beperkingen op het kopen van onroerend goed in Spanje, of het nu gaat om commerciële, residentiële of land. In feite moedigt Spanje investeringen door buitenlanders aan, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. Vergeet niet dat als u een huis koopt met een waarde van meer dan € 500.000 u een Golden Visa kunt aanvragen.
WAT ZIJN DE BELASTINGEN DIE IK MOET BETALEN ALS IK EEN HUIS KOOP?
Alle eigenaren van onroerend goed in Spanje zijn verplicht om elk jaar drie verschillende belastingen te betalen. Als u een ingezetene bent, bent u onderworpen aan inkomstenbelasting (inclusief vermogenswinstbelasting) en onroerendgoedbelasting (IBI). Als u een niet-ingezetene bent in Spanje, bent u onderworpen aan de inkomstenbelasting (inclusief vermogenswinstbelasting), onroerendgoedbelasting, plus een extra onroerendgoedbelasting voor niet-ingezetenen.
MOET IK DE AANBETALING RECHTSTREEKS AAN DE VERKOPER BETALEN?
Ja, dat is gebruikelijk in Spanje. In tegenstelling tot de meeste westerse landen waar de aanbetaling wordt betaald aan een escrow-agent (gesloten rekening, trustee, notaris, enz.) in plaats van aan de verkoper, heeft de lokale praktijk in Spanje de neiging om buitenlandse kopers te verrassen.
Elk risico kan tot zeer weinig worden beperkt met enkele elementaire controles, bijvoorbeeld ervoor zorgen dat de tijd tussen de betaling van een aanbetaling en de definitieve verkoopakte niet buitensporig lang is, ervoor zorgen dat de verkoper geen bedrijf is dat op het punt staat failliet te gaan, en bevestigen dat het uitstaande bedrag van de hypotheek niet gelijk is aan de aankoopprijs (in dat geval kan de aanbetaling niet aan de verkoper worden betaald omdat de hele aankoopprijs aan de bank moet worden betaald). Met de juiste zorgvuldigheid, is het aanvaardbaar in Spanje om te doen zoals de Spanjaarden doen – de aanbetaling rechtstreeks aan de verkoper betalen op het moment van ondertekening van de aanbetalingsovereenkomst.
EEN HUIS KOPEN IN SPANJE: AANBETALINGEN EN HYPOTHEKEN
In het algemeen kunnen niet-ingezeten kopers in Spanje genieten van dezelfde hypotheekvoorwaarden als Spanjaarden, d.w.z. tot 80% dekking in het geval van een eerste huis, en tussen 60 en 70% in het geval van een tweede huis.
Dit betekent dat u minimaal 20% van de prijs van het beschikbare onroerend goed moet hebben, plus ongeveer 15% extra op de kosten van het onroerend goed om belastingen, advocaatkosten, notariskosten, enz. te betalen. Bovendien mag uw schuld niet hoger zijn dan 30-35% van uw inkomen.
Andere belangrijke informatie om in gedachten te houden is dat hypotheken in Spanje normaal gesproken worden afgesloten voor een periode van minimaal vijf en maximaal dertig jaar, met een maximumleeftijd van 75 jaar voor het afronden van de hypotheek. Ook moet worden opgemerkt dat elke instelling zijn eigen risicocriteria heeft, waarin het land van verblijf kan worden opgenomen, en dat eigendommen in het buitenland meestal niet als onderpand worden geaccepteerd, omdat het moeilijk is deze te bereiken.
Belastingen voor het kopen van een huis in Spanje
Wanneer u een woning koopt in Spanje, bent u verplicht om een aantal belastingen te betalen. Onroerend goed belastingen variëren of u nu een gloednieuwe woning koopt of een wederverkoop woning.
BELASTINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN NIEUWE WONING
Bij de aankoop van een gloednieuwe woning (Nieuwbouwprojecten & Off-plan), die voor de eerste keer wordt verkocht, moet u 10% BTW betalen over de waarde van de woning en de extra 1,5% ten behoeve van de Legal Documentation Tax.
BELASTINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN DOORVERKOCHTE WONING
Bij de aankoop van een woning in wederverkoop (een woning die ten minste eenmaal van eigenaar is veranderd) moet u de overdrachtsbelasting of ITP in het Spaans betalen, die wordt geheven op basis van een glijdende schaal, afhankelijk van de aankoopprijs.
VASTGOED ADVOCATEN IN SPANJE
Als u een onroerend goed gaat kopen en u wilt uzelf toekomstige problemen besparen, is het raadzaam om advies in te winnen van een onroerend goed advocaat in Spanje. De besparingen zijn veel groter dan de kosten van juridische kosten.
Het kopen van uw huis is meestal de grootste investering voor de meeste personen. Zelfs degenen die meerdere eigendommen bezitten hebben de neiging om voorzichtig te investeren in de onroerend goed markt. Vastgoedbedrijven maken altijd gebruik van de diensten van advocaten alvorens een investering te doen.
Kortom, de diensten van een advocaat zijn vaak nuttiger voor preventieve dan voor correctieve doeleinden. Maar de meeste mensen huren ze toch in als het te laat is.
De moeite om een goede adviseur te vinden kan u een hoop ellende besparen.
HOE EEN ADVOCAAT KAN HELPEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN HUIS
Alvorens tot de aankoop van een onroerend goed over te gaan, moeten elementaire onderzoeks- en analysewerkzaamheden worden verricht. Het is belangrijk na te gaan of het onroerend goed in orde is en of de aan- en verkoopcontracten en, in voorkomend geval, de hypothecaire lening, geen problemen zullen opleveren.
Bovendien vertegenwoordigen de fiscale lasten een aanzienlijk percentage van de operatie. Samen met de bijbehorende kosten kunnen zij de verkoopprijs met wel 20% verhogen.
