Zullen de vastgoedprijzen in Spanje in 2023 stijgen of dalen, nu verwacht wordt dat ze in het grootste deel van Europa zullen dalen? Wat zijn de factoren die de Spaanse huizenmarkt iets anders maken dan zijn Europese buren?
Europese Centrale Bank
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft gewaarschuwd dat de huizenprijzen in heel Europa de komende twee jaar met maar liefst 9 procent zullen dalen.
Omdat de inflatie de economieën van het hele continent aantastte, heeft de ECB de rente radicaal verhoogd en de Euribor, het tarief voor hypotheken in Spanje, is sindsdien sterk gestegen. Dit zal een effect hebben op de vraag naar woningen en de prijzen in Spanje in 2023, maar het zal lang niet zo ernstig zijn als in andere Europese landen.
De vastgoedprijzen in Spanje stijgen al geruime tijd, maar zullen ze in 2023 dalen? En hoe verschilt de Spaanse markt van de rest van Europa?
De markt
Deskundigen voorspellen dat er in 2022 een einde zal komen aan de sterke stijgingen die de Spaanse vastgoedmarkt de afgelopen jaren heeft gekend, waarin zowel de verkopen als de prijzen stegen in een tempo dat niet meer was gezien sinds vóór de hausse op de huizenmarkt in 2007.
Volgens Atlas Real Estate Analytics werden in het derde en vierde kwartaal van 2022 ongeveer 168.000 aankopen en 166.000 verkopen genoteerd, met een jaarlijks totaal van 665.754 vastgoedtransacties, 2 procent meer dan de 650.913 in 2021.
In 2023 zal de sterke marktgroei naar verwachting echter beginnen af te nemen, waarbij het aantal verkopen naar verwachting zal dalen tot 563.450 – een toekomst die iets boven de drie jaar vlak voor de pandemie ligt. In die zin zou 2023, wat de aan- en verkopen van vastgoed betreft, een normalisering van de markt moeten brengen, waarbij de vorm van de markt na enkele jaren van extremen weer terugkeert. De prijs- en verkoopdalingen zullen echter niet zo sterk zijn als in de rest van Europa.
Meer lezen over vastgoed en de Costa del Sol? Bekijk deze artikelen:
- Waarom het in Costa Del Sol zalig is om te wonen
- Ontdek onze INVESTINSPAIN Pinterest pagina!
- Een nieuwbouwwoning kopen in Spanje:
De financiële checklist (GRATIS DOWNLOAD) - Spaanse kust wordt meer en meer Costa Belgica
- Syzygy werken zijn gestart!
Prijzen
Wat betekent dit voor de prijzen?
Hoewel het totale aantal vastgoedtransacties (aan- en verkopen) in 2023 naar verwachting met ongeveer 15 procent zal dalen, zal de daling van de huizenprijzen volgens Atlas Real Estate slechts 0,9 procent bedragen. 2022 zal eindigen met een gemiddelde prijs van €1.706/m², 2,9 procent meer dan in 2021 zijn. In 2023 zal de gemiddelde prijs per vierkante meter echter naar verwachting licht dalen tot €1.691 – een daling van bijna 1 procent.
Volgens gegevens van het Spaanse nationale instituut voor de statistiek, INE, stijgt de woningprijs van jaar tot jaar met 8 procent. Deskundigen denken dat dit stijgingspercentage tot eind 2022 zal aanhouden, grotendeels als gevolg van de inflatie, maar dat de vastgoedprijzen in 2023 zullen vertragen naarmate de markt stabiliseert.
Aanbod op de Spaanse vastgoedmarkt
Dit is deels te wijten aan het feit dat het aanbod op de Spaanse vastgoedmarkt geen gelijke tred kan houden met de vraag, zodat de grotere prijsdalingen die in heel Europa worden voorspeld, waarschijnlijk niet in Spanje te zien zullen zijn. In grote steden als Madrid en Barcelona is het aanbod met ongeveer 39% gedaald, hoewel de totale vraag in 2023 naar verwachting lager zal zijn dan in 2021 en 2022.
In het afgelopen jaar zijn de Spaanse vastgoedprijzen gestegen door de combinatie van een hoge vraag en een laag aanbod, samen met een daling van de bouw van nieuwe woningen als gevolg van de gestegen prijs van materialen. Verwacht wordt dat deze prijspiek zal vertragen, maar eventuele prijsdalingen zullen naar verwachting marginaal zijn.
UPDATE Maart 2023
De huizenmarkt in Spanje staat voor een flinke uitdaging. Volgens een analyse van ING Spanje zullen de huizenprijzen de komende jaren met zeven procent dalen. De sterke rentestijging en de strengere kredietwaarden zijn de voornaamste oorzaken van de afkoeling van de markt. Een crash zoals na de financiële crisis in 2008 en 2009 lijkt echter niet aan de orde te zijn.
Costa del Sol goedkoper
De Spaanse vastgoedmarkt doet het nog steeds beter dan het gemiddelde in de eurozone, maar de verwachting is dat de prijzen na 2024 eerder zullen stagneren dan snel zullen stijgen. Dit komt voornamelijk omdat de rentes omhoog gaan. Volgens de analisten van de bank zal de neerwaartse trend zichtbaar zijn in alle regio’s, maar vooral aan de Middellandse Zeekust, op de Balearen en de Canarische Eilanden. Desondanks wordt er in stedelijk gebied nog wel een stijging van de prijzen verwacht, mede door de beperkte beschikbaarheid van grond en een sterke groei van de vraag naar woningen.
Vertrouwen
Het vertrouwen in de Spaanse vastgoedmarkt blijft echter hoog, zo blijkt uit de aanhoudend hoge vraag naar hypotheken. Toch rijst de vraag hoelang dit nog standhoudt. Als gevolg van de renteverhogingen door de ECB zal namelijk ook de hypotheekrente omhoog gaan, waardoor leningen duurder worden. Dit kan uiteindelijk de vraag naar hypotheken en dus ook de vraag naar huizen negatief beïnvloeden.
Andere interessante blogs zoals vastgoedprijzen in Spanje:
Nieuwbouw versus ’tweedehands’
Dat wil echter niet zeggen dat de prijzen van bepaalde typen woningen niet zullen dalen.
Vastgoeddeskundigen voorspellen ook dat er prijsverschillen zullen zijn tussen nieuwbouw en ’tweedehands’ woningen. Nieuwbouwwoningen zullen naar verwachting niet worden getroffen door de lichte daling van de huizenprijzen, hoewel de prijzen van tweedehands woningen tussen de 3 en 7 procent kunnen dalen.
Dit komt doordat de vraag naar tweedehands woningen naar verwachting licht zal dalen als gevolg van de stijgende hypotheekrente en de inflatie, waardoor minder mensen op zoek zijn naar een koopwoning. Daardoor zouden de prijzen kunnen dalen.
De Spaanse vastgoedmarkt is beter geïsoleerd tegen de verwachte prijsdalingen in heel Europa.
Is Spanje anders?
Waarom zal de Spaanse markt de verwachte prijsdalingen in de rest van Europa niet volledig voelen?
Hoewel het waar is dat de ECB een daling van de vastgoedprijzen in de hele eurozone heeft voorspeld, zijn de omstandigheden op de Spaanse vastgoedmarkt relatief uniek ten opzichte van die van zijn Europese buren – met name die in Noord-Europa.
Deskundigen geloven dat de Spaanse vastgoedmarkt beter bestand is tegen de verwachte prijsdalingen in het hele continent, maar dat wil niet zeggen dat de vastgoedprijzen in Spanje in 2023 niet op een bepaald moment zullen dalen, eerder dat ze misschien niet zo sterk zullen dalen – 9 procent zoals de ECB suggereert – als in de buurlanden van de eurozone.
José García Montalvo, professor toegepaste economie aan de Pompeu Fabra Universiteit in Barcelona, vertelde Business Insider Spanje dat “wat de ECB zegt niet van toepassing is op Spanje. In andere landen zijn de prijzen zo hoog dat de schok sterk kan zijn, maar hier [in Spanje] hebben we de bodem bereikt.”
Tijdens de financiële crisis van 2008 en daarna waren het de Zuid-Europese landen, aangevoerd door Spanje en Portugal, die het zwaarst werden getroffen door het uiteenspatten van de vastgoedzeepbel.
De Spaanse vastgoedmarkt heeft zich dan ook nooit echt hersteld of een “boom” gekend zoals andere Noord-Europese landen. Hoewel het waar is dat de prijzen in Spanje zijn gestegen, heeft de vastgoedmarkt zich nog steeds niet hersteld en het niveau van 2007 en de prijzen van voor de crisis bereikt.
Eenvoudig gezegd is de Spaanse vastgoedmarkt beter bestand tegen de komende prijsdalingen die het komende jaar of de komende twee jaar in heel Europa worden verwacht, juist omdat hij nooit is hersteld van de laatste vastgoedsmelting. De door de ECB geschatte kelderende cijfers van 9 procent zijn daarom minder waarschijnlijk op de Spaanse markt.
“Het zou uitzonderlijk zijn als we grote dalingen zouden zien terwijl de prijzen nog niet hersteld zijn van de vorige crisis”, verklaarde María Matos, woordvoerster van Fotocasa, in de Spaanse pers.
Marbella en andere Andalusische steden profiteren van nieuwe wet
DE definitieve voorschriften van een nieuwe wet op de plattelandsbouw staan op het punt gepubliceerd te worden.
Ze liggen al een jaar op de tekentafel, sinds de Junta de Andalucia in december 2021 de nieuwe LISTA-wet goedkeurde.
Maar de precieze voorschriften zijn nodig om de gemeentehuizen in staat te stellen ze toe te passen.
De wet zal de bouw van meer woningen op het platteland toestaan onder strikte criteria en voorwaarden.
“Het zou goed nieuws moeten zijn en ja, het zal verandering brengen,” verklaarde plattelandsspecialiste Anita Schmidt van Villas and Fincas, gevestigd in Casares.
“Wij willen geen overbouw in het land, maar het zal betekenen dat veel Spaanse families eindelijk iets kunnen doen met het land van hun grootouders, en dat het beter wordt onderhouden, dus minder risico op brand.
“Het zal ook weer leven brengen in sommige vergeten dorpen, die lijden onder ontvolking.
“En natuurlijk kunnen buitenlanders met geduld en doorzettingsvermogen misschien het juiste perceel vinden om opnieuw hun droomhuis te bouwen.”
Maar ze voegde eraan toe dat er nog niets geregeld is en het zou haar niet verbazen als het nog een jaar duurt voordat de plaatselijke gemeentehuizen hebben bedacht hoe ze met deze nieuwe regels moeten omgaan.
De nieuwe wet betekent dat de PGOM-stadsplannen van verschillende kustplaatsen en steden in het binnenland nu eindelijk kunnen worden voltooid.
Marbella zou een van de eerste kunnen zijn die hiervan profiteert, aangezien burgemeester Angeles Munoz vorige week in Sevilla een ontmoeting had met ambtenaren van de Junta om een plan te bekrachtigen dat in september in de badplaats werd goedgekeurd.
Tot de geplande wijzigingen behoort een verhoging van de oppervlakte die kan worden ontwikkeld van 40 miljoen vierkante meter tot 52,2 miljoen.
